Cour de cassation, troisième chambre civile, 27 février 2025, n° 23-14.697
Dans un arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation précise les conséquences financières de l’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné un syndic.
Elle affirme que les honoraires perçus sur le fondement de cette désignation doivent être restitués au syndicat des copropriétaires.
Les faits
Une copropriétaire contestait plusieurs sommes portées au débit de son compte individuel de charges entre 2018 et 2021.
Elle invoquait notamment l’annulation, par un précédent jugement, de l’assemblée générale du 25 novembre 2020 ayant renouvelé le mandat du syndic. Elle demandait donc que les honoraires correspondant à cette période soient recrédités sur son compte individuel.
La décision du tribunal
Le tribunal judiciaire de Paris avait rejeté cette demande.
Il considérait que les honoraires ne pouvaient pas être annulés rétroactivement, puisque le syndic avait effectivement exercé sa mission pendant la période concernée et que son mandat avait ensuite été renouvelé.
La copropriétaire a formé un pourvoi en cassation.
La question posée à la Cour de cassation
Le syndic peut-il conserver les honoraires perçus lorsque la décision d’assemblée générale qui l’a désigné a été annulée ?
La question porte donc moins sur la réalité du travail effectué que sur le fondement juridique permettant au syndic de percevoir sa rémunération.
La réponse de la Cour de cassation
La Cour de cassation répond par la négative.
Elle rappelle que les conditions de rémunération du syndic doivent être prévues dans son mandat ou dans la décision qui le nomme.
Lorsque la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic est annulée, sa rémunération perd son fondement. Les honoraires perçus doivent alors être restitués au syndicat des copropriétaires.
Le jugement du tribunal judiciaire de Paris est donc partiellement cassé et l’affaire est renvoyée devant ce même tribunal, autrement composé.
Une restitution au syndicat, et non directement au copropriétaire
La formulation retenue par la Cour est importante : les honoraires doivent être restitués au syndicat des copropriétaires.
La décision n’accorde donc pas automatiquement à chaque copropriétaire le remboursement individuel de la part d’honoraires qu’il a supportée dans ses charges.
Il appartiendra à la copropriété de tirer les conséquences comptables de cette restitution. Les modalités de régularisation dépendront ensuite de la situation du syndicat et des comptes concernés.
La portée de la décision
Cet arrêt confirme que la rémunération du syndic ne repose pas uniquement sur les prestations effectivement réalisées.
Elle suppose également l’existence d’une désignation juridiquement valable et de conditions de rémunération régulièrement définies.
L’annulation de la résolution désignant le syndic peut ainsi produire une conséquence financière importante, même lorsque celui-ci a effectivement assuré la gestion de l’immeuble pendant la période litigieuse.
Ce qu’il faut retenir pour les copropriétaires
L’arrêt invite à distinguer plusieurs demandes :
- la contestation de la désignation du syndic ;
- la restitution des honoraires au syndicat des copropriétaires ;
- la contestation des sommes portées sur le compte individuel d’un copropriétaire ;
- la régularisation ultérieure des comptes de la copropriété.
Ces demandes ne produisent pas nécessairement les mêmes effets et ne sont pas toujours exercées contre les mêmes personnes.
Ce qu’il faut retenir pour les syndics
La régularité de la résolution de désignation et du contrat de syndic doit faire l’objet d’une attention particulière.
Une irrégularité affectant la nomination du syndic peut remettre en cause le fondement de sa rémunération et conduire à la restitution des honoraires perçus pendant la période concernée.
Mon analyse
Cette décision illustre l’importance de vérifier précisément l’objectif poursuivi avant d’engager une action.
Faire annuler la désignation d’un syndic, demander la restitution de ses honoraires au syndicat et obtenir la rectification du compte individuel d’un copropriétaire constituent des questions juridiquement distinctes.
Une analyse préalable permet de déterminer la demande adaptée, les personnes contre lesquelles elle doit être dirigée et les conséquences concrètes qui peuvent réellement être obtenues.